MEDIDAS ARRENDAMIENTOS

RESUMEN DEL RDL 11/2020 DE 31 DE MARZO CON MEDIDAS SOCIALES Y ECONÓMICAS PARA HACER FRENTE AL  COVID-19, EN CONCRETO, EN LO RELATIVO A LOS ARRENDAMIENTOS.

 

1º.- El Gobierno ha aprobado un programa de ayudas de FINANCIACIÓN para los inquilinos.

.- Qué es? Es una línea de avales por parte del Gobierno para que todos los bancos ofrezcan ayudas a los inquilinos de viviendas.

.- Cómo funciona? Financiación por los bancos con un plazo de devolución de hasta 6 años, prorrogable excepcionalmente por otros 4 años, y sin que, EN NINGÚN CASO, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.

.- Finalidad? Las ayudas de financiación serán destinadas al pago del alquiler, y podrán cubrir un importe máximo de 6 mensualidades de alquiler.

.- Requisitos? Arrendatarios que se encuentren en situaciones de vulnerabilidad social y económica como consecuencia del COVID-19. Deben cumplir:

a) El arrendatario que pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, y en caso de ser empresario/autónomo, u otras circunstancias similares, que sufran una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud, los siguientes importes:

i) Con carácter general, el límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM). Esto es, 1.613,52€ (537,84€ x 3).

ii) A este respecto existen ampliaciones a este límite por circunstancias tales como hijos o personas mayores de 65 años a su cargo en 0,1 veces (53,78€), y situaciones de monoparentalidad siendo el incremento aplicable por hijo de 0,15 veces el IPREM (80,67€), y situaciones de discapacidad de alguno de los miembros de la unidad familiar superior al 33%, o que tenga una enfermedad que le incapacite de forma permanente para trabajar, el límite será 4 veces el IPREM (2.151,36€).

b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda alquilada.

c) El arrendatario o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella no puede ser propietaria de alguna vivienda en España (se exceptúa de este requisito algunos casos como quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio).

2º.- El Gobierno asimismo ha aprobado un programa de ayudas ADICIONAL.

Este programa tiene la finalidad de hacer frente a la dificultad en la devolución de aquellas ayudas de financiación contraídas por hogares vulnerables que no se hayan recuperado de su situación de vulnerabilidad sobrevenida y que no puedan hacer frente a la devolución de los préstamos. Por tanto, estas ayudas serán concedidas a los arrendatarios de viviendas habituales que encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y que presenten, además, problemas transitorios para atender el pago parcial o total del alquiler.

La cuantía de esta ayuda será de hasta 900€ al mes y de hasta el 100% de la renta o, en su caso, de hasta el 100% del préstamo que se haya firmado y con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

3º.- MORATORIA de los alquileres.

.- Supuesto particular en caso de “gran tenedor”.

El arrendatario: a) De un contrato de alquiler de vivienda habitual; b) Firmado al amparo de la LAU’1994 (no los contratos anteriores de “renta antigua”), y c) Que se encuentre en situación de vulnerabilidad social y económica, podrá solicitar del arrendador, cuando éste sea un gran tenedor, entendiendo por tal el que sea titular de más de 10 inmuebles (excluyendo garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 m2, en el plazo de un mes, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.

El arrendador: Comunicará al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días (laborables), su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma (y las mensualidades siguientes si el plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada por el COVID-19), con un máximo, en todo caso, de 4 meses.

b) Una moratoria en el pago (no pago) de la renta que se aplicará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma (y a las mensualidades siguientes si el plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada por el COVID-19), sin que puedan superarse, en ningún caso, los 4 meses.

Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de alquiler, mediante el fraccionamiento de las cuotas, durante al menos 3 años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación antes aludida, o, en todo caso, a partir de la finalización del plazo máximo de los 4 meses. Y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe vigente el contrato de arrendamiento (o de sus prórrogas).

.- Acreditación de la situación de vulnerabilidad.

a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:

i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este RD.

*Notas:

(1) Si el solicitante no pudiese aportar alguno de los documentos, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

(2) El arrendatario podrá acceder a las ayudas de financiación antes citadas, y ello conllevará el levantamiento de la moratoria en el pago del alquiler y su fraccionamiento, a partir de la primera mensualidad de alquiler en la que dicha financiación esté a su disposición.

.- En el supuesto que el arrendador sea un pequeño propietario.

La moratoria funciona igual que para el gran tenedor. No obstante, si el arrendador no aceptara un aplazamiento o condonación (no es obligatorio), el arrendatario tendrá acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.

4º.- Suspensión de los desahucios y lanzamientos.

Una vez levantada la suspensión de los plazos judiciales acordada durante el estado de alarma por el Gobierno, si existiera un procedimiento de desahucio derivado de un contrato de alquiler de vivienda, y el arrendatario justifica ante el Juzgado que se encuentra en una situación de vulnerabilidad como consecuencia del Covid-19, se suspenderán dichos procedimientos, hasta que se adopten las medidas oportunas que los servicios sociales competentes estimen, por un periodo máximo de 6 meses desde la entrada en vigor del RDL.

En el supuesto que la suspensión acordada afectase a un arrendador que pueda acreditar a su vez también la situación de vulnerabilidad, éste del mismo modo deberá justificar dicha situación ante el Juzgado, y los mismos deberán ser tenidos en cuenta por los servicios sociales para fijar el plazo de suspensión y las medidas de protección a adoptar.

5º- Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento.

Desde la entrada en vigor del RDL y hasta el día en que hayan transcurrido 2 meses desde la finalización del estado de alarma podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento de vivienda por un periodo máximo de 6 meses, durante los cuales se mantendrán los pactos del contrato.

* Nota: Esta solicitud deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

6º.- Penalización.

El RDL establece de forma expresa las consecuencias de una aplicación indebida por el arrendatario de la moratoria de la deuda arrendaticia y de las ayudas públicas para la vivienda habitual por causa del Covid-19.

Por tanto, aquella persona que se haya beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas sin reunir los requisitos serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir más los gastos generados por la aplicación de estas medidas, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden en que pudieran haber incurrido.

7º.- Cabe solicitar la suspensión o reducción de la renta de los negocios y locales que permanecerán cerrados durante el estado de alarma?

Ni la LAU ni el Código Civil, ni ningún Decreto de los dictados por el Gobierno, hasta la fecha, prevén esta posibilidad, ni siquiera de forma excepcional.

No obstante, ante los Tribunales, puede resultar en este caso aplicable la doctrina fijada por el Tribunal Supremo respecto al régimen de la cláusula «rebus sic stantibus» con ocasión de la reciente crisis económica, esto es, que, de esta forma, los Tribunales pueden considerar legítima la reducción de la renta para ciertos negocios, aunque siempre en función de las circunstancias concretas de cada caso.

Según nuestro leal saber entender, en Barcelona a 1 de Abril de 2020